به گزارش گروه عمران شهری شهرداری نیوز،کمیسیون ماده 100 یک نهاد شبه قضایی است که اعضای آن شامل نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری، یکی از اعضای انجمن شهر(شورای اسلامی)شهر و نماینده شهرداری بدون حق رای می‌شود.
نظارت بر نحوی ساخت و ساز در شهرها و جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز برابر قانون شهرداری‌ها یکی از بدیهی‌ترین وظایفی است که برابر قانون نزدیک به نیم قرن است که برعهده این نهاد غیردولتی گذاشته شده است. براساس ماده 100 قانون شهرداری‌ها: مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدامی عمرانی با تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند. به دلیل ضمانت اجرای عدم چنین امری جلوگیری از عملیات ساختمانی توسط شهرداری و ارجاع پرونده تخلفات به کمیسیون ماده 100 پیش‌بینی شده است.
به‌رغم آنکه همچنان برخی از شهروندان و یا رسانه‌ها تصور می‌کنند که کمیسیون ماده 100 یکی از زیرمجموعه‌های معاونت معماری و شهرسازی بوده و تمامی تصمیم‌گیری‌ها و صدور رای آن زیر نظر شهردار و یا معاون وی در این حوزه است اما باید به این مساله اشاره کرد که کمیسیون‌های موضوع تبصره یک ماده صد قانون مذکور تنها مرجع صالح رسیدگی به پرونده‌های تخلفات ساختمانی‌است. به عبارت ساده‌تر کمیسیون صد نهاد شبه قضایی است که اعضای آن عبارتند از: نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری، یکی از اعضای انجمن شهر(شورای اسلامی)شهر و نماینده شهرداری بدون حق رای. این در حالی است که بیشتر انتقادها در حوزه تخلفات ساخت و ساز غیر مجاز در محدوده پایتخت از سوی برخی از مسئولان و یا رسانه‌ها نشان می‌دهد که آنها شهرداری تهران را در اخذ رای‌های صادره از کمیسیون ماده 100 ذی نفوذ و تاثیرگذار می‌دانند.
کمیسیون ماده 100 یک نهاد فرادستی در رصد ساخت و سازهای غیرمجاز
برابر مسئولیتی که در ماده 100 قانون شهرداری‌ها مشخص شده، کمیسیون ماده 100 یک نهاد فرادستی برای رصد تمامی ساخت و سازهای غیرمجاز در محدوده شهری است که ارجاع پرونده این تخلفات نیز یا از سوی شهردار تهران، شهرداران مناطق، معاونت معماری و شهرسازی و یا درنهادیت توسط شورای شهر تهران به این کمیسیون انجام می‌شود. لازم است بدانید؛ مادامی‌که تصمیمات و آراء صادره از کمیسیون‌های ماده صد، در مراجع ذیصلاح قضایی، دیوان عدالت اداری، نقض و یا بلااثر نشده باشد؛ مفاد آن از قوت قانونی برخوردار و لازم الاجراست.
اما در مجموع باید به این مساله اشاره کرد که براساس فرآیند فعلی رسیدگی به پرونده‌های تخلفات ساختمانی و با توجه به اینکه وظیفه نظارت و کنترل ساخت و سازها، جلوگیری و توقف عملیات ساختمانی غیرمجازبه موجب سیاق ماده صد و تبصره یک آن به عهده شهرداری‌های مناطق22گانه در شهر تهران بوده و از سوی دیگر مسئولیت ابلاغ و اجرای تصمیمات و آراء ماخوذه کمیسیون‌های ماده صد نیز با شهرداران مناطق است.
چگونگی رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز در کمیسیون ماده 100
با توجه به سیستمی شدن فرآیند رسیدگی به موارد تخلفات ساختمانی باید به این مساله اشاره کرد که دیتای اطلاعات در قالب فرم وضعیت خلاف ساختمانی توسط مناطق 22گانه از طریق سامانه ماده صد به سیستم اداره کل امور اجرایی کمیسیون ماده صد ارسال می‌شود. پس از مشخص شدن کمیسیون رسیدگی کننده(به صورت تصادفی و کاملا سیستمی) و بعد از رعایت تشریفات شکلی و قانونی مبنی بر ابلاغ اخطاریه به ذینفعان(اعم از مالکان و مستاجران) و در نهایت وصول لایحه دفاعیه آنها از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر(با توجه به لینک ارتباطی)؛ این کمیسیون اقدام به بررسی و رسیدگی ماهیتی دقیق مفاد فرم وضعیت خلاف و مدارک و مستندات و محتویات آرشیو الکترونیکی می‌کند و در نهایت نیز با توجه به استقلال کامل و حاکمیت اراده، اتخاذ تصمیم کرده و اقدام به صدور رای می‌کند.
در اتخاذ تصمیم کمیسیون ماده صد اكثریت 3 رای موافق در صدور رای تاثیرگذار خواهد بود و کمیسیون حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ توقف عملیات ساختمانی و یا اعلام تخلف مكلف است به موضوع رسیدگی و تصمیم خود را اعلام کند . بدیهی است در موارد فوق که از نظر اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی، قلع تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ساختمانی، ضرورت داشته باشد ، کمیسیون براساس تبصره یک ماده صد مهلت مناسبی که نباید از 2 ماه تجاوز کند، در متن رای تعیین می‌کند.
همانطور که می‌دانید، برخی تخلفات به عنوان خطوط قرمز تلقی می‌شوند و بعضا مربوط به حقوق عمومی است،مانند تخلفات داخلی در مشاعات ساختمانی، تجاوز به گذر و سایر مواردی که با مقررات طرح جامع و تفصیلی مغایرت داشته و مخالف با اصول و ضوابط فنی، شهرسازی و بهداشتی است. در این گونه موارد رویکرد کمیسیون ماده صد مبنی بر اعمال تبصره یک ماده صد یعنی صدور رای قلع تمام یا قسمتی از بنا و برگرداندن آن به وضع مجاز مطابق پروانه ساخت خواهد بود.
تخلفات ساختمانی، به طور کلی براساس ذیل ماده صد قانون شهرداری شامل عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف پروانه است که می‌تواند ناشی از تخلف عدم رعایت اصول شهرسازی، اصول بهداشتی، اصول فنی به دلیل عدم رعایت اصول شهرسازی، اصول بهداشتی، اصول فنی و استحکام بنا و نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان باشد. البته تخلفات دیگری مانند استفاده نامناسب از ساختمان و عدم رعایت سایر ضوابط ویژه مربوط به ساختمان با کاربری عمومی نیز از دیده ماده 100 پنهان نخواهد ماند.
در دسته بندی تخلفات ساختمانی همچنین می‌توان به تخلفات تبدیل و تغییر کاربری اشاره کرد که ممکن است قبل از شروع به ساخت بنا، در مرحله ساخت بنا، پس از ساخت، مالک و سازنده بنا مرتکب آن شوند.
در مورد تخلف ساخت بنا بدون پروانه در حریم یا محدوده شهر نسبت به ساختمان‌هایی كه پروانه ساختمان آنها بعد از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده؛ بنا به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون ماده 100 که اعضای آن همانطور که گفته شد، مركب از نماینده وزارت كشور به انتخاب وزیر كشور یكی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یكی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن « شورای اسلامی شهر »است؛ مطرح می‌شود .
این کمیسیون نیز موضوع را با حضور نماینده شهرداری كه بدون حق رای برای ادای توضیح شركت می‌كند و با توجه به لایحه كتبی ذی نفع در صورت وصول برای ظرف مدت یك ماه تصمیم نهایی بر حسب مورد گرفته می‌شود. حكم کمیسیون در مورد تخلف ساخت بنای بدون پروانه؛ یا تخریب است که براساس تبصره یك ماده 100 در صورتی صادر می‌شود كه بنا مخالف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی است، یا اخذ جریمه است که این رای نیز براساس تبصره 4 ماده 100 است. در صورتی كه اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یك دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یك پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی كه ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد؛ هر كدام كه مبلغ آن بیشتر است از ذینفع گرفته و در نهایت بلامانع بودن صدور برگه پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند .
یکی دیگر از موارد تخلفی که در کمیسیون ماده 100 بررسی می شود، تراكم اضافی است. تراکم اضافی عبارت از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالك است که کمیسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حكم تخریب و یا اخذ جریمه را صادر می كند.
کاربری؛ اساسی‌ترین رکن اصول شهرسازی
از جمله نکات مهم دیگر که مورد توجه کمیسیون‌های ماده صد است و باید به آن اشاره کرد، وظایف نظارتی مهندسان ناظر ساختمانی و نیز مسئولیت ماموران نظارت بر ساخت و ساز است. این موضوع در تبصره 7 ماده صد قانون شهرداری‌ها به آن تاکید شده است. بنابراین چنانچه تخلف حادث شده ناشی از قصور عوامل نظارتی مذکور تشخیص داده شود، کمیسیون در متن رای صادره شهرداری را مکلف به اعمال تبصره 7 کرده و در این راستا باید در مراجع ذی صلاح به تخلفات آنها رسیدگی شود.
اجرایی نشدن برخی آراء کمیسیون‌های ماده صد دلایل دیگری هم دارد از جمله می توان به این موارد اشاره کرد: عدم شناخت و تلقی تخلف ساختمانی به عنوان جرم، تاثیر شرایط خاص هر یک از مناطق شهری(اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی) بر چگونگی و کیفیت اجرای آراء،آراء صادره برای املاک متعلق به نهادها و سازمان‌های دولتی، نظامی و ...
پرونده‌های مطروحه در دیوان عدالت اداری، تغییرات ایجاد شده در پهنه‌های طرح تفصیلی، عدم قابلیت برخی از آراء در خصوص اماکن و واحدهای مسکونی، وجود اشکالات و دیتاهای سیستمی و وجود منازعات مرزی و تداخلات مدیریتی در خصوص املاک واقع در حریم شهر.
نقش معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در کمیسیون ماده صد
براساس بند44 ماده55 قانون شهرداری، صدور پروانه برای تمامی ساختمان‌هایی که در شهر ساخته می‌شود، از جمله وظایف شهرداری محسوب می‌شود. شهرداری با توجه به لزوم رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی در تمامی ساختمان‌های احداثی و در جهت اعمال نظارت و کنترل دقیق بر ساخت و سازها و جلوگیری از هرگونه اعمال سلائق و همچنین برای صیانت از آراء کمیسیون‌های ماده صد و کاهش دعاوی مطروحه در دیوان عدالت اداری و با توجه به ارتباط مستقیم با معاونت های شهرسازی و معماری مناطق در جهت ایجاد و صدور بخشنامه‌ها و دستور العمل‌های لازم و ضروری که در تمامی مراحل فرآیند رسیدگی به پرونده‌های تخلفات ساختمانی موثر است، اقدام می‌کند تا در این میان حقوق قانونی و مسلم شهرداری و مالکان املاک نیز کاملا رعایت شده باشد.
در این راستا اداره کل امور اجرایی کمیسیون‌های ماده صد نیز به عنوان یکی از ادارات کل زیر مجموعه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران وظیفه انجام امور اداری و اجرایی کمیسیون‌های ماده صد را برعهده دارد و بنابراین در تحقق اهداف تعیین شده سازمانی و براساس مفاد شرح وظایف مصوب شورای اسلامی شهر تهران ضمن تعامل با دستگاه‌ها و سازمان‌ها و نهادهای درون و برون سازمانی ذی مدخل در موضوع تخلفات ساختمانی ضمن برگزاری جلسات و نشست‌های تخصصی و در جهت آسیب‌شناسی معضل تخلفات ساختمانی و کاهش میزان آن با رویکرد بازگردانی اقدامات قابل توجه را انجام می‌دهد.
عملکرد شهرداری در قبال احکام کمیسیون‌های ماده صد
براساس تبصره‌های ماده صد و براساس دستور العمل‌ها و بخش‌نامه‌های صادره، وظیفه نظارت و کنترل ساخت و ساز و نیز جلوگیری و توقف عملیات ساختمانی غیرمجاز برعهده شهرداری‌های مناطق 22گانه تهران است. از طرفی مسئولیت تهیه و تنظیم فرم وضعیت خلاف ساختمانی و همچنین ابلاغ و اجرای تصمیمات و آراء کمیسیون‌های ماده صد نیز از وظایف قانونی شهرداری به شمار می‌رود. بدیهی است اجرای برخی آراء کمیسیون‌های ماده صد به دلیل طرح شکایت ذی نفعان در دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه‌های دستور موقت صادره متوقف می‌شود. برخی نیز به دلیل ورود شکایت شاکی و نقص رای در دیوان عدالت اداری و بنا به تخلفات مختلف جهت رسیدگی متعدد به کمیسیون‌های مربوطه ارجاع می‌شود.
